Même s’il ne concerne qu’environ2% de la totalité des loyers encaissés, le risque d’impayé effraie 100% des propriétaires. Lorsqu’un problème se fait jour, la meilleure attitude consiste à prendre contact avec le locataire pour comprendre ce qui se passe. En cas de difficultés passagères (divorce, maladie, etc.), un échéancier étalant le remboursement des loyers impayés peut constituer une solution.
Si le locataire fait la sourde oreille ou mise sur la réglementation, très protectrice, pour gagner du temps, le bailleur doit adresser une lettre de mise en demeure avec AR.
Ce courrier a pour objet de récapituler la situation et le montant du passif. Le ton doit être ferme, mais non comminatoire. Il faut laisser la porte ouverte à éventuelle négociation.
Si le contrat de location contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique du bail en cas d’impayés (1), le bailleur doit faire délivrer au locataire un acte d’huissier ordonnant le paiement des sommes dues avant de se tourner vers le greffe du tribunal. Le coût de cette formalité est d’une centaine d’euros. Pour agir, l’huissier aura besoin d’une copie du contrat de bail, de celle de l’acte de caution ainsi que du décompte de la dette locative.
Une fois le commandement à payer reçu, le locataire indélicat dispose de deux mois (logements loués vides) pour régler sa dette. Cette période finie, le propriétaire doit s’adresser au greffe du tribunal d’instance si le montant des arriérés dépasse 4000 euros. Le tribunal de proximité est compétent pour une somme inférieure.
En pratique, s’adresser au greffe du tribunal, revient à déposer un formulaire de requête via un imprimé officiel (déclaration au greffe du tribunal d’instance ou de proximité, etc.). A l’issue de la procédure - le timing varie selon la juridiction - le juge saisi peut trancher de deux façons : prononcer l’expulsion, ou concéder un délai de paiement au locataire.
En cas de jugement d’expulsion, un commandement de quitter les lieux est à délivrer au locataire par voie d’huissier. Il indique notamment la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et l’avertissement qu’à compter de cette date, il pourra être procédé à l’expulsion forcée. Rappel : la trêve hivernale (1er novembre/15 mars) interdit la mise en application des décisions d’expulsion.
1 : Si le contrat de location ne prévoit pas de résiliation automatique, le bailleur doit se tourner vers la justice pour obtenir la délivrance d’une injonction à payer, puis la suspension du bail, préalable nécessaire à l’expulsion.
