Locataires mauvais payeurs, procédures d'impayés !!
MĂȘme sâil ne concerne quâenviron2% de la totalitĂ© des loyers encaissĂ©s, le risque dâimpayĂ© effraie 100% des propriĂ©taires. Lorsquâun problĂšme se fait jour, la meilleure attitude consiste Ă prendre contact avec le locataire pour comprendre ce qui se passe. En cas de difficultĂ©s passagĂšres (divorce, maladie, etc.), un Ă©chĂ©ancier Ă©talant le remboursement des loyers impayĂ©s peut constituer une solution. Â
Â
Si le locataire fait la sourde oreille ou mise sur la rĂ©glementation, trĂšs protectrice, pour gagner du temps, le bailleur doit adresser une lettre de mise en demeure avec AR.Â
Â
Ce courrier a pour objet de rĂ©capituler la situation et le montant du passif. Le ton doit ĂȘtre ferme, mais non comminatoire. Il faut laisser la porte ouverte Ă Ă©ventuelle nĂ©gociation.
Commandement de payer
Si le contrat de location contient une clause rĂ©solutoire prĂ©voyant la rĂ©siliation automatique du bail en cas dâimpayĂ©s (1), le bailleur doit faire dĂ©livrer au locataire un acte dâhuissier ordonnant le paiement des sommes dues avant de se tourner vers le greffe du tribunal.  Le coĂ»t de cette formalitĂ© est dâune centaine dâeuros. Pour agir, lâhuissier aura besoin dâune copie du contrat de bail, de celle de lâacte de caution ainsi que du dĂ©compte de la dette locative.Â
Â
Une fois le commandement Ă payer reçu, le locataire indĂ©licat dispose de deux mois (logements louĂ©s vides) pour rĂ©gler sa dette. Cette pĂ©riode finie, le propriĂ©taire doit sâadresser au greffe du tribunal dâinstance si le montant des arriĂ©rĂ©s dĂ©passe 4000 euros. Le tribunal de proximitĂ© est compĂ©tent pour une somme infĂ©rieure.Â
Â
En pratique, sâadresser au greffe du tribunal, revient Ă dĂ©poser un formulaire de requĂȘte via un imprimeÌ officiel (dĂ©claration au greffe du tribunal dâinstance ou de proximitĂ©, etc.). A lâissue de la procĂ©dure - le timing varie selon la juridiction - le juge saisi peut trancher de deux façons : prononcer lâexpulsion, ou concĂ©der un dĂ©lai de paiement au locataire.Â
Â
En cas de jugement dâexpulsion, un commandement de quitter les lieux est Ă dĂ©livrer au locataire par voie dâhuissier. Il indique notamment la date Ă partir de laquelle les locaux devront ĂȘtre libĂ©rĂ©s et lâavertissement quâĂ compter de cette date, il pourra ĂȘtre procĂ©dĂ© Ă lâexpulsion forcĂ©e. Rappel : la trĂȘve hivernale (1er novembre/15 mars) interdit la mise en application des dĂ©cisions dâexpulsion.
Â
1 : Si le contrat de location ne prĂ©voit pas de rĂ©siliation automatique, le bailleur doit se tourner vers la justice pour obtenir la dĂ©livrance dâune injonction Ă payer, puis la suspension du bail, prĂ©alable nĂ©cessaire Ă lâexpulsion. Â